Il costo di un atto notarile

Il costo dell’atto notarile

Di seguito si forniscono alcune indicazione per meglio comprendere i costi di una operazione immobiliare.

Si tratta solo di informazioni elementari perché, in concreto, si può verificare la necessità di compiere atti connessi o altre operazioni in via generale non prevedibili.

Da ciò che segue è facile comprendere che in relazione al ruolo e alle responsabilità assunte dal Notaio nel ricevere un atto pubblico, gli onorari che vengono richiesti non sono neanche comparabili con quelli di altri soggetti che intervengono nella operazione da compiere.

Richiedere un preventivo per una operazione immobiliare è legittimo e ragionevole perché ciascuno di noi deve essere in grado di preventivare i costi che deve sostenere, ma l’obiettivo fondamentale deve essere quello di compiere un acquisto sicuro che non crei problemi in futuro.

Quindi occorre verificare con accuratezza, avvalendosi di un bravo tecnico, la legittimità urbanistica ed edilizia dell’immobile e, a mezzo del notaio, controllare le eventuali difformità edilizie, la necessità o meno della loro regolarizzazione, la conformità alla legge e allo stato di fatto dell’accampionamento catastale, l’assenza di formalità pregiudizievoli e la validità e regolarità di tutti passaggi anteriori fino almeno al primo titolo di acquisto anteriore ad un ventennio.

Fatto questo è ovvio che per un consumatore spendere il meno possibile sia importante, ma bassi costi e qualità della prestazione molto spesso, nella attività dei professionisti, non coincidono.

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1. Il tipo di atto: il Notaio normalmente riceve gli atti in forma di atto pubblico, ma può anche autenticare le firme delle parti su una scrittura privata o predisposta dallo stesso notaio o di cui verifica la legalità. Il costo dell’atto pubblico è leggermente maggiore ma la tutela che offre quest’ultimo ( e le responsabilità del Notaio) è diversa da quella connessa alla scrittura privata. Quindi la prima regola è chiedere che tipo di atto sarà stipulato.
2. Le spese dell’atto. Sono costituite dalle seguenti voci:

• Visure ipotecarie e catastali: vi sono varie modalità per effettuarle. Il Notaio dispone di un collegamento con le banche dati della Amministrazione e può effettuarle sulle note di trascrizione pubblicate. In questo modo però non si verifica la correttezza e la validità dei precedenti titoli di acquisto ed è ben difficile verificare gli atti anteriori che fanno parte della catena dei passaggi di proprietà. La prima modalità (che nel nostro studio non si adotta) ha un costo medio di qualche decina di euro; per la seconda modalità il costo medio è di 150/200 euro, ma la tutela che una simile indagine offre non è comparabile con quella che si ottiene con collegamento telematico dallo studio.
• Cassa Nazionale del Notariato: è il contributo che deve essere versato alla Cassa di Previdenza: si tratta di una cifra variabile che varia di norma fra i 100 e i 300 euro
• Tassa Archivio: tassa da corrispondere all’Erario che ha un importo medio di 35-70 euro
• Altre spese. Sono i costi per verifiche ulteriori, certificati, postali ecc.

3. Onorari: gli onorari del notaio sono collegati al valore della operazione e alla difficoltà da affrontare e quindi non si possono quantificare a priori. Per gli atti più ricorrenti in termini di valore essi variano da un minimo di circa 1000 euro  ai 2500 circa.
4. Il Trattamento tributario

Le vendite immobiliari possono essere soggetti a due tipi di imposte principali.

• L’IVA nel caso in cui la casa sia venduta da un costruttore o l’immobile diverso da un soggetto che svolge attività d’impresa. L’imposta si paga di norma direttamente al venditore con le seguenti aliquote applicate al prezzo convenuto: 4% per prima casa, 10% per seconda casa, 22% per gli altri fabbricati e per i terreni edificabili. Quindi la Notaio al momento dell’atto si paga l’imposta di bollo (230) i diritti di trascrizione e voltura (90) e tre imposte fisse (200 ciascuna) per imposta di registro, ipotecaria e catastale, con l’avvertenza che per gli immobili produttivi queste ultime due sono al 3%.
• L’imposta di registro quando vende un privato che non agisce nell’esercizio di una impresa o di una professione. La base imponibile su cui applicare l’imposta di calcola così:
• Prima casa: Rendita catastale x 115,50;
• Seconda casa: Rendita catastale x 126
• Altri fabbricati e terreni: prezzo convenuto

L’aliquota di registro sulla base imponibile è del 2% per la prima casa, del 9% per le seconde case, per tutti gli altri fabbricati e del 15% per i terreni agricoli (salvo che ricorrano le agevolazioni per l’agricoltura).

In ogni caso l’importo minimo dell’imposta di registro per qualsiasi atto di trasferimento è di euro 1000,00. Quindi se si vende un terreno per euro 200 si pagano comunque ben 1000 euro di imposta di registro.

Oltre a questa imposta si pagano le imposte ipotecarie e catastali nella misura di euro 50 ciascuna, mentre non sia applica l’imposta di bollo che è prevista per gli atti soggetti a IVA.